新潟地方裁判所 昭和４３年（ワ）７０７号 判決 1971年8月18日
原告 木村慶三
右訴訟代理人弁護士 坂井熙一
被告 古川ミサヲ
右訴訟代理人弁護士 小出良政
主文
一、原告が被告に賃貸している別紙目録記載の土地の賃料が昭和四四年一月一日以降年額一〇万円であることを確認する。
一、訴訟費用は被告の負担とする。
事実
一、原告訴訟代理人は主文同旨の判決を求め次のとおり述べた。
（一） 訴外宮崎四郎は従前より被告に対し別紙目録記載の土地ＡないしＤ（以下本件土地という）を建物所有の目的で賃貸していた。
原告は昭和三七年四月三日宮崎から本件土地を買受け被告に対する賃貸人たる地位を承継した。
（二） 本件土地の年間賃料は昭和二七～二九年度四、〇三六円、三〇～三五年度五、五五八円、三六年度六、三三六円であり三七年度以降は被告がこれを勝手に七、〇〇〇円として毎年供託している。
（三） ところで昭和三六年迄の前記賃料も被告が賃貸人宮崎の増額請求に応じなかったため不相当に低額であった（ちなみに昭和三六年度における本件土地の固定資産税は合計三、四七〇円であった）。
その後一般物価の高騰は著しく本件土地の価格も昭和四三年一二月現在三・三三平方米当り三万円となったのみならず同年度における本件土地の固定資産税は合計七、二〇〇円となり、本件土地の前記賃料は全く不当に低額となった。
（四） そこで原告は昭和四三年一二月一七日被告に到達した書面をもって本件土地に対する賃料を昭和四四年一月一日以降年間一〇万円に増額する旨の意思表示をした。
原告の右賃料増額は適正なものであるにも拘らず、被告は、これを高額に過ぎるとして争うので、本件土地の賃料が昭和四一年一月一日以降年間一〇万円であることの確認を求める。
二、被告訴訟代理人は請求棄却の判決を求め次のとおり述べた。
（一） 請求原因に対する認否
原告主張事実のうち、（一）と（二）は認める、（三）は争う、（四）は原告の請求額が適正であることを争い、その余は認める。
（二） 被告の主張
本件土地のＡないしＤはいずれも低湿地でそのまま建物建築に適しなかったことから、被告はＢ・Ｄ部分の土を掘ってＡ・Ｃ部分に積み上げ同所に建物を建築したもので、Ｂ・Ｄ部分の土を掘り取った跡は現在でも低湿地で池となっている。
右のとおりＢ・Ｄ部分は建物所有を目的とする借地としての利用価値に乏しいため、昭和三五年頃前賃貸人宮崎と被告との間で、Ｂ・Ｄ部分の賃料はＡ・Ｃ部分の賃料の半額に改め現在に至っている。
本件賃料鑑定の基礎となった本件土地の更地価格は右のような本件土地に固有な実状を考慮せず、本件土地全体を建物敷地としてそのまま利用できる状況の土地として評価されており不当である。
三、証拠関係≪省略≫
理由
一、請求原因第一、二項の事実と同第四項のうち原告が主張の賃料増額請求をし、被告がこれを不当として争っていることは当事者間に争いがなく、≪証拠省略≫によれば昭和四三年度本件土地固定資産税の合計額は七、二〇〇円であると認められるので、これを下回る昭和三六年に約定の現行賃料六、三三六円はもとより被告の供託している七、〇〇〇円も不当に低額であることは明らかであり、賃貸人である原告より増額請求をなし得べき事由がある。
二、そこで右増額請求によって形成された適正な賃料が幾らであるかを検討する。
（一） 先ず、守田、倉松両鑑定の結果に依拠しつつ本件土地の昭和四四年一月一日現在における賃料をいわゆる利回り方式によって算定すると次のようになる。
(1) 本件土地は国鉄新津駅の東南約一・二粁、新津市役所より九七〇米に位置し、同市秋葉住宅地域の一画にあり住宅地としては良好な場所である。
然し本件土地は面する道路巾員が狭く未舗装で地盤が道路より三〇ないし五〇糎低いためＢ・Ｄ土地には部分的（約一五ないし二〇坪）に水田跡のような湛水状の箇所があり、最有効使用のためには右部分に約一米以上の土盛りが必要である。
なお、≪証拠省略≫によれば右湛水状の箇所は、被告主張のとおり、被告が第二次大戦中本件土地を宮崎より借り受け、Ａ・Ｃ地に土盛りをして家屋を建築するためＢ・Ｄ地の土を掘り取った際生じたものであると認められる。
(2) 右状況を前提とし本件土地の更地価格を検討すると、守田鑑定によれば昭和四四年一月一日現在で、道路に面し最も条件のよいＡ地は平方米当り一万円、その他の土地は形状、低湿地を含むことを考慮して平方米当り八、〇〇〇円（本件土地全体で七三三万三、〇八〇円）と評価している。また、昭和四五年九月三〇日現在でなされた倉松鑑定によれば本件土地附近の市場例比較による更地価格は平方米当り九、〇八〇円ないし一万二、一〇〇円であり、本件土地全体としての評価は道路条件と地盤が低いことを考慮し、右価格の最低値を本件土地全体の平均価格として採り、平方米当り九、〇八〇円（本件土地全体で七九八万七、八〇〇円）と評価している。
右二つの鑑定結果を併せ考慮すれば本件土地の昭和四四年一月一日現在における更地価格については守田鑑定をそのまま採用しても誤りはないものと認められる。
証人古川は本件土地の坪当り価格を一万五、〇〇〇円ないし二万円と述べているが、この証言を措信すべき裏付資料は何もない。
(3) 借地権価格の割合については両鑑定にある更地価格の五〇パーセントを採用する。
(4) 純賃料の期待利回りについては、守田鑑定はこれを年六パーセントとしているが、本件は継続賃料の場合であるからそれより低く、倉松鑑定のとおり年二・五パーセントを採用する。
(5) 必要経費については昭和四四年度本件土地公租公課（固定資産税）が証拠上不明なので前記昭和四三年度の七、二〇〇円を採り、管理費については倉松鑑定のとおり純賃料の二パーセントを採る。
(6) 以上の基礎資料によれば本件土地の賃料は年間一〇万六九六円となる
純賃料 7,333,080円×50/100×25/1000＝91,663円
公租公課 7,200円
管理費 91,663円×2/100＝1,833円
合計 100,696円
（二） ところで被告は本件土地のうちＢ・Ｄ地は低湿地であるからその賃料はＡ・Ｃ地の半額にすべきだと主張する。
なるほど前記利回り方式によって算出された賃料は昭和三六年に原告の前者宮崎と被告との間で約定された従前賃料のおよそ一六倍で一見如何にも急激な増額と思えるし、また元来借地法一二条の増額請求権は賃貸借当事者間の個別的な事情に基づく約定賃料がその後の社会経済状況の変動によって不相当となった場合、これを右変動に即応して改訂するため認められたものであるから、従前賃料決定の要因とされた個別的事情のうち合理性のあるものはその後の事情変更が認められない限り新賃料算出の要因として考慮すべきであろう。
そこで昭和三六年度の賃料がどのように算出されたかを検討すると、≪証拠省略≫によれば、本件土地の総面積を二四八・一二坪、単価を坪当り九四八円（総額二三万五、二一七円）、一ヶ月賃料を坪当り二円八四銭（利回りは月約〇・三パーセント、一ヶ年三・六パーセント）、Ｂ・Ｄ地が低地であることからこれを総面積の半分一二四坪としてその賃料を半額に計算し、年間六、三三六円の約定賃料が決定されたものと認めることができる。
ところで右土地価格は昭和三六年度の本件土地固定資産評価額であると推認されるのであるが、元来右評価額は公租公課を賦課徴収するため設定された基準価格で、大方は行政上種々の配慮から現実の市場価格より相当低めに決定されている（≪証拠省略≫によると本件土地の固定資産評価額は昭和三七年度二四万九、六七六円、四三年度一三一万七、一三四円、守田鑑定によると更地価格は三六年度一三一万九、五七八円、三七年度一三三万七、一七二円、四四年度七三三万三、〇八〇円である）。従って地代家賃統制令の適用されない本件土地の賃貸借において、投下資本たる土地価格を市場価格によらず固定資産評価額を基準とし、その利回りを年間三・六パーセントとして賃料を算出するのは、特段の事由のない限り、低きに失し妥当でない。
またＢ・Ｄ地が低湿地であることについては、前記利回り賃料算定の基礎とした土地価格の評価において既に考慮してあること、本件土地は前記のとおり良好な住宅地域の一画にあり、湛水状の低地に一米の土盛りをすれば容易に住宅地としての最有効使用が可能であること、≪証拠省略≫によれば被告はＢ・Ｄ地を十分に利用しておらず、そのため原告は右部分に土盛りをして宅地化し、自ら使用するため被告にＢ・Ｄ地の返還を求めたが、被告は将来自ら土盛りをし畑として利用する予定であるとして返還を拒んでいること、以上の事実が認められるのであって、これらの事実に近時の土地需要の増大を併せ考慮すればＢ・Ｄ地が低湿地であるため十分利用できないといってもこれを効果的に利用し得ないままの状態に置いているのはむしろ被告の方であるとみるのが相当であり、昭和三六年度におけると同様昭和四四年度以降においてもＢ・Ｄ地の賃料をＡ・Ｃ地の半額にすべきだということはできない。
更に本件土地の賃料が昭和三七年度以降四三年度迄低額のまま据え置かれていたことも考慮すべきである。
（三） 以上述べたとおりで前記利回り方式によって算出した賃料額（年間一〇万六九六円）を修正すべき特段の事情は何も認められないから、右額の範囲内にある原告の請求どおり、本件土地の賃料は昭和四四年一月一日以降年間一〇万円に増額されたことになる。
五、従って、原告の本件確認請求は理由があるから認容し訴訟費用の負担について民訴法八九条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 井野場秀臣）
<以下省略>